2021年11月27日下午,华工EMBA第十期企业实战课堂——《房地产最新趋势及未来发展》在37号楼210报告厅隆重拉开序幕。


   华工EMBA企业实战课堂系列通过邀请知名企业的高层管理人员讲授相关课题,结合当下发展趋势和热点话题,与同学们进行多维度交流和互动,从学院教授和企业实战两个不同的视角,丰富学员的课程收获,提升学以致用的效果。华工EMBA第十期的企业实战课堂,双佰投资创始人、佳兆业集团前副总裁、首席经济学家刘策先生与华工EMBA学员、校友们共聚一堂,共同探讨房地产行业最新的趋势及未来发展。



   刘总分别从房地产爆雷剖析及形势研判、大变局与房企战略转型、房地产未来发展四大格局三大模块为大家作主题的分享。


   一、房地产爆雷剖析及形势研判

   首先,刘总为我们指出民众对于房地产行业的悲观情绪的由来是其销售自今年7月开始转冷,商品房销售面积及金额同比连续4个月呈现负增长,目前已持续4个月,且看不到好转迹象。据刘总收集的数据分析所得,房地产销售规模占GDP比重的支柱地位不降反升,虽然现在是至暗时刻,但是房地产市场仍然是正增长的走势。房地产行业始终围绕价值主线而上下波动,而随着城镇化人口的迁移,现已从60%上升到80%,每年进城落户超1000万人以上,他指出,相对美国和日本而言,中国的城镇化率依然有15-20年的发展空间。因此刘总坚信当今房地产行业的爆雷不是行业不行,爆雷事件既是黑天鹅,同时又是灰犀牛,由于高杠杆加速其风险暴露,最终导致企业极度脆弱。例如H企业盲目多元化和复制地产高杠杆模式,规模快速扩张导致最后难以为继。随后,刘总为我们提出企业终极发展的黄金三角模型:保障安全边际的资本、支撑成长能力的资源、提升发展效率的能力。


   刘总归纳出对于未来发展趋势的十大研判:

   (1)政策的窗口期预计是明年一季度;

   (2)预计还会有5-10家左右爆雷,1/3地产人要转行;

   (3)国进民退非政策意志,稳健的民企仍大有可为;

   (4)简单一二三线划分已无意义,关键是城市能级与企业能力适配;

   (5)现房销售或成常态,传统高周转高杠杆模式穷途末路;

   (6)从10个锅3个盖到10个锅10个盖;

   (7)不良资产处置会成为接下来5-10年热潮;

   (8)房地产市场格局会优化,剩者为王;

   (9)开发谢幕,运营崛起,大资管时代来临;

   (10)终极之变:从赚钱的企业变成值钱的企业。



   二、大变局与房企战略转型  

   据刘总研究,从2012年到2021年福布斯中国富豪TOP20排名,房地产企业上榜的人数从2012年的9个,占比榜单50%,到2021年的1个,占比榜单4%,房地产产业的变化可谓从半壁江山到寥寥无几。他对比健康龙头、教育龙头和地产龙头的市值可见,传统的企业的市值已无法与已实现线上数字化经营的企业媲美,可见现在的经营模式已发生了巨大的变革。而对于企业估值而言,赚的多的企业未必是资本市场估值最高的。因此,刘总认为现在是百年未有之大变局,房地产行业已经从“大地产时代”向“大资本时代”跃进,房地产与资本市场之间的剪刀差带来了战略性的新机遇。例如星河集团的财富奥秘在于操实业的心,赚的却是资本市场的钱。


   随后,刘总为我们指出房地产转型的资产、资本、资管的三大路径。

   (1)新资产:从开发到运营的新空间、新模式和新估值;

   (2)新资本:从低PE到高PE的切换;

   (3)新资管:通过全链条全面基金化的轻资产运营,中长期盈利模式改善为基金管理费、超额利润+资产增值收益,这是房地产企业未来转型的方向。



   三、房地产未来发展四大格局

   刘总指出房地产未来发展的趋势是走向地产金融的时代,且房地产的未来发展将会在商业模式、基础资产、参与主体、资本化场景四个方面发生变革性的变化。商业模式之变会从现在的开发销售转变为资产管理;基础资产之变会从增量开发转变为存量盘活;参与主体之变会从开发商转变为资产管理人;资本化场景之变会从银行贷款转变为REITs和CMBS。



   分享之后的互动交流环节,同学们也针对房地产行业的疑问和困惑与刘总进行了深入探讨,每一次交流的思想碰撞都让我们受益匪浅。至此,华工EMBA第十期企业实战课堂《房地产行业最新的趋势及未来发展》圆满结束。让我们一起期待下一期的课堂!